FIPs e FIIs mensuram suas participações e imóveis a valor justo, e nos FIDCs os direitos creditórios seguem a classificação prevista na norma contábil do fundo, que pode levá-los a valor justo. Quando o ativo não tem preço observável, o valor justo depende de um modelo de avaliação. É o caso das participações em empresas de capital fechado, dos direitos creditórios sem liquidez e dos imóveis e participações em SPEs.
A Resolução CVM 175, em vigor desde outubro de 2023, reorganizou os fundos em classes e subclasses de cotas, separou com mais clareza as responsabilidades do administrador fiduciário e do gestor e trouxe anexos normativos próprios para FIDCs, FIIs e FIPs.
A contabilidade de cada categoria segue instrução própria da CVM (489 para FIDCs, 516 para FIIs e 579 para FIPs), a mensuração a valor justo segue o CPC 46 e a precificação dos ativos obedece ao manual adotado pelo fundo.
Resolução CVM 175 · Instruções CVM 489, 516 e 579 · CPC 46
Nos FIPs e nos fundos que investem em empresas, a avaliação combina fluxo de caixa descontado, múltiplos de mercado e a calibração ao preço da última transação, com os ajustes de liquidez e de controle que o caso justifique.
Para investidas em estágio inicial, o peso de cada método depende do estágio da investida e da possibilidade de construir fluxos auditáveis, e a calibração à última rodada e os modelos de alocação entre classes de ações costumam ter papel central.
CPC 46 · IVS 200 · Diretrizes IPEV, edição de dezembro de 2025
Nos FIDCs, o valor justo de carteiras sem mercado ativo vem do fluxo de recebimento esperado, já líquido das perdas estimadas, descontado por taxa que reflita o prêmio que um participante de mercado exigiria pelo risco remanescente e pelo prazo de recuperação, sem contar duas vezes o risco de crédito.
Créditos judiciais, precatórios, carteiras inadimplidas e recebíveis comerciais pedem premissas diferentes, e a cascata entre cotas seniores, mezanino e subordinadas define quanto do valor cabe a cada subclasse.
CPC 46 · CPC 48 · IFRS 9
Imóveis de FII são avaliados sob a ABNT NBR 14653 por engenheiro ou arquiteto habilitado, pelos métodos comparativo direto, da capitalização da renda, involutivo ou evolutivo, conforme o ativo.
Quando o imóvel está numa SPE com dívida e outros ativos, o valor da participação exige também a avaliação do veículo. A CBG entrega as duas avaliações num único trabalho, com as equipes de Avaliação Imobiliária e de Business Valuation.
ABNT NBR 14653 · CPC 28 · RICS Red Book
A periodicidade segue o regulamento e o manual de precificação do fundo, mensal, trimestral, semestral ou anual, além de eventos como integralização de cotas com ativos, amortização, cisão ou venda de ativo.
Cada laudo traz a trilha do dado bruto à conclusão, para que administrador, gestor e auditoria possam reconstruir o cálculo a partir dos mesmos documentos.
A precificação segue o manual adotado pelo fundo e fica, em regra, com o administrador fiduciário. O laudo independente fundamenta o valor dos ativos sem preço observável e é revisado pela auditoria do fundo.
Depende do regulamento, do manual de precificação e da natureza do ativo. Imóveis e participações costumam ser reavaliados uma ou duas vezes por ano, e carteiras de crédito com mais frequência, além dos eventos que alteram a carteira.
O laudo de avaliação sob a NBR 14653 é assinado por engenheiro ou arquiteto com registro no CREA ou no CAU. O parecer técnico de avaliação mercadológica é assinado por corretor inscrito no CNAI e segue regras próprias. Nas demonstrações financeiras do fundo e na integralização de imóveis, o laudo sob a NBR 14653 é o documento usual.
Quando o imóvel está numa SPE, a CBG avalia o imóvel e a participação no veículo, considerando dívida, caixa e demais ativos e passivos, num único trabalho.
A CBG não faz gestão, distribuição nem estruturação dos ativos que avalia, e os honorários não dependem do valor apurado. As restrições constam da carta de contratação de cada trabalho.